La préparation à la retraite est un sujet qui préoccupe de nombreuses personnes. La question des revenus, des loyers éventuellement perçus de son patrimoine immobilier et de la gestion de son patrimoine de manière générale devient en effet cruciale lorsque l’on envisage de prendre sa retraite. Le démembrement de propriété est une stratégie intéressante à considérer pour optimiser ses ressources financières à la retraite. Dans cet article, nous allons explorer comment cette technique peut vous aider à mieux préparer votre retraite.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser les droits de propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
• L’usufruit donne à son détenteur le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus. C’est comme si vous en étiez le propriétaire.
• La nue-propriété confère le droit de disposer du bien à l’issue de l’usufruit, généralement à la fin de la vie de l’usufruitier.
Ce partage des droits de propriété a des implications financières significatives, surtout lorsqu’il s’agit de planifier sa retraite.
Démembrement temporaire ou viager ?
Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le démembrement viager se termine au décès de l’usufruitier, alors que le démembrement temporaire a une durée prédéfinie.
Le choix entre les deux dépend de vos besoins et objectifs spécifiques. Le démembrement viager peut être idéal pour la transmission du patrimoine, tandis que le démembrement temporaire est plus flexible et peut être utilisé pour générer des revenus temporaires dans l’immédiat ou les différer à la retraite. C’est de cette option que nous parlerons ici.
Utilisation du démembrement de propriété pour la retraite
Le démembrement de propriété revêt des avantages notables lors de la préparation du passage à la retraite. En voici les principaux :
- Créer des revenus supplémentaires : le démembrement de propriété permet de générer des revenus supplémentaires à la retraite. Vous pouvez conserver ou acheter la nue-propriété d’un bien et en recevoir des revenus de location à la fin du démembrement, soit au moment du départ à la retraire total ou retraite progressive.
- Réduire la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : si vous êtes soumis à l’IFI, la détention de la nue-propriété d’un bien peut réduire la valeur totale de votre patrimoine imposable. Cela peut entraîner des économies fiscales considérables.
- Augmenter son patrimoine futur sans impacter sa fiscalité immédiate : la conservation ou l’achat de la nue-propriété d’un Bien vous permet d’augmenter la valeur de votre patrimoine future puisque la nue-propriété va se transformer en pleine propriété à la fin du démembrement. De ce fait, elle va prendre de la valeur sans pour autant générer de taxe sur la plus-value d’une part et d’autre part, pendant toute la période de démembrement, en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus. Il n’y a donc pas d’augmentation de la base taxable de l’impôt sur le revenu (IR).
Par exemple : l’achat de la nue-propriété de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou de biens immobiliers peut être une stratégie judicieuse pour préparer votre retraite.
Lorsque vous achetez la nue-propriété d’un bien, vous en devenez le propriétaire, mais vous ne pouvez ni l’occuper ni en tirer des revenus pendant une période déterminée. Cependant, vous conservez la possibilité de générer des revenus futurs.
Une fois que la période de démembrement se termine, vous devenez pleinement propriétaire et pouvez décider d’occuper le bien ou de le mettre en location, créant ainsi une source de revenus pour votre retraite.
Prenons l’exemple de Jean, un investisseur de 45 ans qui envisage de préparer sa retraite. Jean souhaite investir dans la nue-propriété de parts de SCPI. Il décide d’acheter la nue-propriété de parts d’une SCPI immobilière avec une durée de démembrement de 15 ans. La clé de répartition est par exemple de 40 % pour l’usufruitier et de 60 % pour la nue-propriété. La valeur de la part est de 1000 euros.
Jean investit environ 100 000 euros dans cette opération avec une décote de 40 %. Il détient donc environ 166,67 parts d’une valeur de 600 euros (valeur de nue-propriété). La SCPI offre un rendement annuel moyen de 4 % sur la période de démembrement. Voici comment cela se déroule.
1. Période de démembrement de propriété (15 ans)
Pendant les 15 premières années, Jean ne perçoit ni de loyers ni de revenus de son investissement, car il possède uniquement la nue-propriété. Cependant, il bénéficie d’un avantage fiscal significatif, car la valeur de la nue-propriété est réduite aux yeux de l’administration fiscale, notamment sa base imposable de la taxe sur la fortune immobilière (IFI).
2. Fin du démembrement de propriété (année 16)
Après 15 ans, le démembrement prend fin, et Jean devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. À ce stade, il commence à percevoir les revenus de la SCPI, qui s’élèvent à environ 6667 euros par an (4 % de 166 670 euros, la valeur de pleine propriété en début de démembrement).
3. Revenu à la retraite grâce aux loyers perçus
Au moment de sa retraite, Jean dispose d’une source de revenus supplémentaire d’environ 6667 euros par an grâce à ses parts de SCPI. Cela contribue à améliorer son niveau de vie pendant sa retraite.
Démembrement de propriété et préparation de la retraite en synthèse
Le démembrement de propriété peut être un outil puissant dans la préparation de votre retraite. Il vous permet de générer des revenus complémentaires, de réduire la pression fiscale, de préserver votre patrimoine et de garantir votre confort de vie général.
Cependant, il est essentiel de consulter des professionnels de la gestion de patrimoine et du droit pour mettre en place cette stratégie de manière optimale, en tenant compte de votre situation personnelle.
La préparation de la retraite est un défi complexe, mais le démembrement de propriété peut être une pièce clé de votre plan pour une retraite sereine et financièrement sécurisée. Pensez à explorer cette option avec l’aide de conseillers expérimentés pour maximiser les avantages fiscaux, mais pas seulement, qu’elle peut offrir.
Pour toute demande de renseignements sur ce levier puissant d’optimisation de patrimoine, n’hésitez pas à contacter l’équipe de SH Expertise Patrimoniale.
