Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser les droits de propriété d’un bien. Découvrons plus avant les enjeux et les différents rouages qui sous-tendent cet outil majeur dans toute stratégie de gestion de patrimoine optimisée.
Démembrement de propriété : définition générale
Les trois composantes du droit de propriété sont l’usus, le fructus et l’abusus.
Usus = droit d’user du bien ;
Fructus = droit d’en tirer des fruits, des revenus ;
Abusus = droit d’en disposer.
La pleine propriété est donc constituée de toutes ces composantes : usufruit (usus + fructus) + nue-propriété (abusus)
L’usufruitier a ainsi le pouvoir de jouir du bien directement ou d’en tirer des revenus.
Le nu-propriétaire a quant à lui le pouvoir de disposer du bien au terme de l’usufruit.
Il en résulte une répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : au premier, l’entretien du bien ; au second, les grosses réparations (article 606 du Code civil).
Le démembrement de propriété peut ainsi être une manière de permettre aux futurs propriétaires de s’assurer que le bien dont ils recevront à terme la pleine propriété aura été bien entretenu.
Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Il existe par ailleurs deux types de démembrement :
- Le démembrement viager
- Le démembrement temporaire
Voyons plus en détail ce que recouvre chacun de ces termes.
Le démembrement viager
1 – Fonctionnement
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre.
C’est un mécanisme à privilégier dans le cadre de la transmission (donation ou succession).
Il permet en effet de donner ou préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (c’est cependant plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.
2 – Avantage fiscal lors des donations
Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est-à-dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Rappel : l’abattement sur le montant de la donation
Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.
Ce type de donation présente deux atouts :
- Les droits de donation sont réduits, car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation, la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur ;
- Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
3 – Un mécanisme très utile dans la préparation de la succession
Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial.
Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.
Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété, mais seulement à la valeur de son usufruit.
Le démembrement temporaire
Le démembrement prend fin au terme de la période choisie. Il peut faire l’objet d’une donation ou d’une acquisition. Il s’applique sur l’usufruit comme sur la nue-propriété.
Ce que l’on nomme donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien.
Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger, vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit. Trois avantages se présentent alors :
- Vous ne vous séparez pas du bien ;
- Le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;
- Les droits de mutation sont limités : en effet, les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les quinze ans (voir plus haut).
La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage.
C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.
Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. À son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.
Les avantages de l’acquisition en démembrement : nue-propriété et usufruit
L’acquisition en démembrement (nue-propriété) est particulièrement adaptée si vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat et, dans le même temps, si vous souhaitez réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière.
À retenir : cette technique consiste à acheter la nue-propriété d’un bien tout en laissant l’usufruit à une autre partie, pour une durée limitée de 3 à 20 ans. Tout dépend du type de bien (immobilier ou valeurs mobilières). Le choix de la durée sera fonction du moment où vous aurez besoin des revenus, par exemple à la retraite.
Vous pouvez utiliser une plateforme dédiée à ce genre de transaction pour trouver la contrepartie qui convient le mieux ou mandater une société spécialisée qui se chargera de la trouver.
À l’inverse, l’acquisition en démembrement (usufruit) est particulièrement adaptée si vous avez besoin de revenus supplémentaires à court, moyen ou long terme sans vouloir augmenter votre patrimoine et donc la base taxable de votre succession.
Ces deux types d’acquisitions sont aussi très intéressantes dans le cadre de la gestion d’excédent de trésorerie d’une entreprise, notamment l’acquisition d’usufruit.
- La société, usufruitière, perçoit les loyers trimestriels correspondants à la pleine propriété des parts. L’objectif est que la somme des loyers perçus soit supérieure au capital investi initialement. La trésorerie investie est donc reconstituée progressivement chaque trimestre ;
- L’usufruitier profite ainsi des rendements du bien investi tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive. En effet, l’usufruit temporaire s’amortit comptablement sur la durée du démembrement permettant ainsi de neutraliser les loyers perçus.
L’entreprise touchera la totalité des revenus de la part en question pendant la durée du démembrement, le rendement proportionnel au prix d’acquisition sera particulièrement avantageux.
Il est important de noter qu’acheter l’usufruit d’un bien est un investissement à fonds perdu.
Dès la fin de la période de l’usufruit, l’usufruitier ne percevra rien, c’est le nu-propriétaire qui récupèrera la pleine propriété des parts. Il ne s’agit donc pas d’un investissement dit « patrimonial » mais purement financier.
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