Lorsque vous louez un bien immobilier, vous pouvez soit dégager un bénéfice quand les recettes sont supérieures aux charges déduites ou un déficit dans le cas contraire. Ce déficit permet de réduire votre pression fiscale et elle peut même l’annuler dans certains cas. Voilà pourquoi, de nombreux investisseurs en immobilier cherchent à créer du déficit foncier en effectuant des travaux sur le bien existant ou en achetant des biens immobiliers à rénover.
Quelles sont les charges déductibles ?
Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
- Frais d’agences immobilières ;
- Primes d’assurances ;
- Charges de copropriété ;
- Taxe foncière.
Les charges liées aux intérêts d’emprunts (charges financières) :
- Intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
- Les frais associés aux intérêts ;
- Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (charges non financières).
Comment calculer un déficit foncier ?
Le calcul du déficit foncier s’effectue en deux étapes fondamentales.
Étape 1 : soustraction des charges
On soustrait les charges financières des revenus fonciers. Soit le résultat est négatif et alors il s’agit d’un déficit imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Soit le résultat est positif, on passe alors à l’étape 2.
Étape 2 : déduction des charges non financières
On retire au résultat positif obtenu la somme des charges non financières. Soit le résultat est encore positif, alors il n’y a pas de déficit. Soit, il est négatif et dans ce cas, il y a un déficit et il est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.
Comment déclarer un déficit foncier ?
Un déficit foncier ne peut être constaté que dans le cadre de revenus taxés selon le régime réel d’imposition. Si vous avez fait le choix du régime microfoncier pour l’imposition de vos loyers, celui-ci ne peut générer de déficit foncier.
En effet, le résultat est forcément positif en l’absence de charges déductibles (puisque dans cette situation, un abattement de 30 % représentatif des charges foncières est obligatoirement appliqué).
Il se peut, selon votre situation, que votre revenu global soit inférieur au déficit foncier. Dans ce cas, le revenu brut global est déficitaire, on parle alors de déficit global.
Ce déficit global est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes (il viendra diminuer les revenus futurs pour le calcul de l’impôt des années suivantes).
Déficit foncier : peut-il y avoir une remise en cause de l’avantage fiscal ?
Quand bien même il n’y a pas d’obligation en termes d’engagement de location contrairement à certains dispositifs fiscaux, le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière.
Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. L’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location.
Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle.
Quoi qu’il en soit, le déficit foncier constitue, suivant la situation, un levier efficace pour optimiser sa gestion de patrimoine et la fiscalité attenante.
Déficit foncier et prélèvement à la source (PAS)
Dans le cadre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (PAS), les revenus fonciers donnent lieu au paiement d’un acompte d’impôt prélevé sur le compte bancaire du contribuable. Le montant de l’acompte dépend du taux de prélèvement à la source.
Le taux de prélèvement à la source en vigueur de septembre 2024 à août 2025 est basé sur les revenus de 2023 déclarés au printemps 2024.
Le taux de l’acompte est égal au taux de prélèvement à la source calculé pour l’ensemble du foyer fiscal et tous les revenus soumis au PAS.
Pour la base de calcul du taux, en présence d’un déficit foncier durant l’année de référence servant au calcul de ce taux, celui-ci est pris en compte pour une valeur nulle.
En présence d’un déficit foncier des années antérieures, les revenus fonciers de l’année de référence sont diminués à hauteur du déficit reportable.
En l’absence de revenus fonciers ou en présence d’un déficit foncier l’année du prélèvement, vous pouvez demander une modulation de vos acomptes.
D’une manière générale, vous pouvez également moduler votre taux de PAS en communiquant une estimation du montant de l’ensemble de vos revenus de l’année en cours.
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