Beaucoup d’ailleurs vendent des formations pour expliquer comment devenir rentier, comment devenir riche grâce à l’investissement en immobilier et particulièrement l’investissement en location meublée « courte durée » ou LCT pour les intimes.
J’ai même acheté l’une de ces formations pour bien comprendre de quoi il était question ici. Certains donnent l’impression d’être de vrais « Experts » en droit immobilier et en fiscalité. Ils parlent d’achat en SCI, de holding, de société civile à l’impôt sur les sociétés…
Certaines astuces sont intéressantes, je les ai d’ailleurs reprises dans mes propres formations, mais beaucoup de conseils se basent aussi sur une méconnaissance du marché de l’immobilier et de la fiscalité qui est attachée. Ils enrobent la notion de « cashflow » et incitent à mentir pour obtenir son prêt, voire se mettre dans l’illégalité purement et simplement. Dans la mesure où je suis convaincue que l’on peut gagner de l’argent en restant honnête, vous comprendrez que je ne puisse cautionner ces méthodes.
Au-delà de ça, il faut dire qu’ils savent faire rêver. Ils ont réussi à donner envie à beaucoup de personnes, des jeunes notamment, qui a leur tour se sont mises à enseigner leur méthode pour devenir riche grâce à l’immobilier. Ils montrent des exemples de personnes qui ont à peine 20 ou 25 ans et possèdent déjà 5, 10, 20 immeubles voire plus encore.
Comme je l’ai écrit dans mon livre « Mon argent travaille pour moi », il est important de prendre le temps de réfléchir et se poser les bonnes questions avant d’investir. Attention au copier/coller ! Ce qui convient à l’un ne convient pas à l’autre. Contrairement à un professionnel de la gestion de patrimoine, celui qui dit « faites comme moi pour devenir riche » ne met pas en cause sa responsabilité professionnelle.
Accumuler des biens immobiliers juste pour montrer qu’on est riche, qu’on a réussi, pour assoir un certain statut social ! Oui, pourquoi pas, mais la réalité, c’est quoi ? Investir sans stratégie amène non seulement à faire de mauvais choix d’investissement, mais aussi de mode de financement.
Attention ! L’utilisation du crédit pour s’enrichir a aussi ses limites. On peut voir un peu partout des publicités, du style « comment investir en immobilier en partant de zéro ? », « comment investir en immobilier sans apport ? » ou encore « comment investir en immobilier facilement ? », etc.
Aujourd’hui, ceux qui ont suivi et appliqué les méthodes de ces youtubeurs sont nombreux à s’en mordre les doigts. Après avoir joué les autruches pendant plusieurs mois, les langues se délient et la crise sanitaire a mis à mal de nombreux adeptes de la « LCT ». Ils ont pu observer une baisse de leurs réservations sur Airbnb, des vols, de la casse, des plaintes souvent injustifiées des locataires et autres désagréments ne pouvant être gérés à distance et dont la plateforme décline toute responsabilité ou intervention. Et pendant ce temps, les échéances des crédits continuent à tomber tous les mois et demander un report de crédit représente un coût non négligeable.
Quand on investit, il y a deux notions essentielles à ne pas négliger, celle du KYC (la connaissance client) qui est valable aussi pour soi (pourquoi est-ce que je veux investir ? Pour quel objectif ? Pendant combien de temps ? Quelles sont mes connaissances en matière d’immobilier ? Suis-je un investisseur « actif » ou « passif » ? quelle est ma capacité à accepter le risque…) et la notion de rendement/risque, valable pour tout type d’investissement.
La plupart des youtubeurs qui vous font rêver mettent en avant surtout les rendements, ils donnent l’impression que c’est facile et que ça nécessite peu d’investissement en termes de temps. Pourtant, vous allez devoir consacrer du temps à vos immobiliers, à leur gestion et plus vous en aurez plus ils vous demanderont de l’attention et généreront des frais (entretien, réparation, taxe foncière…). Plus le temps passe et plus ces frais augmentent du fait du vieillissement des immeubles d’une part et de l’augmentation des coûts des matériaux, des travaux et de l’imposition du foncier d’autre part. Ils parlent peu des risques parce que l’immobilier est considéré comme une valeur refuge.
Oui, l’investissement en immobilier locatif permet de s’enrichir, mais à condition de le faire intelligemment.
Rendement et risque sont deux notions étroitement liées. Tout comme un investissement en Bourse, il n’est pas possible d’espérer un haut rendement durable dans l’immobilier sans intégrer une notion de risque. Et des risques, il y en a de toutes sortes qui se sont accentués avec la crise sanitaire, comme :
- L’interdiction de la location saisonnière dans les métropoles de plus de 200 000 habitants ;
- L’interdiction de changement de destination d’un immobilier (par exemple la transformation d’un garage, d’un ou d’un local commercial en local d’habitation) ;
- L’obligation de faire certains travaux de rénovation au-delà de ceux nécessaires à la location elle-même ;
- L’insolvabilité d’un ou plusieurs locataires qui fragilise le montage et remet en cause le « cashflow » tant plébiscité par les vendeurs de rêve ;
- La difficulté à vendre son parc immobilier quand le marché n’est pas favorable. Il ne faut pas oublier que l’immobilier est un produit d’investissement peu liquide.
- Le chômage ou le divorce du propriétaire bailleur qui fragilise sa capacité à rembourser sa montagne de crédits immobiliers ;
Ces risques, qui existaient déjà, ont été renforcés par la crise sanitaire que nous traversons aujourd’hui et beaucoup aujourd’hui doivent faire face à une grande désillusion.
Ce n’est pas faute pourtant de marteler l’esprit des investisseurs avec l’importance de diversifier son patrimoine, se poser les bonnes questions et de mettre en place une stratégie avant d’investir.
Si vous vous interrogez sur la pertinence d’arbitrer vos immobiliers, de diversifier votre patrimoine et mettre en place une vraie stratégie d’investissement, je vous invite à me contacter.
Il n’est pas trop tard pour bien faire !
