Entre augmentation des taux d’emprunt, relèvement des seuils de l’usure et baisse des prix de l’immobilier, certains se demandent s’il faut attendre ou se hâter d’acheter.
Faut-il acquérir un bien rapidement du fait de la hausse des taux ou attendre la poursuite de la baisse des prix ?
1. La hausse des taux
Depuis février 2022, les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent de façon constante. Cette tendance s’explique notamment par la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), qui cherche à réduire les liquidités sur le marché afin de limiter l’inflation.
Les taux avoisinent, aujourd’hui, les 4 %. Nous sommes donc loin des 1,5 ou 2 % connus pendant le deuxième semestre 2022. Dans un tel contexte, il est légitime de se demander jusqu’où les taux vont monter et quel sera l’impact sur sa faculté d’emprunter.
D’autant plus que parallèlement à la hausse des taux, les banques ont également durci les conditions d’octroi de crédit. Ainsi, elles exigent désormais un apport personnel beaucoup plus important et un niveau d’endettement plus faible pour accorder un prêt immobilier. Ces mesures visent à limiter les risques de défaut de paiement et à assurer la pérennité de la rentabilité des opérations de crédit.
2. Le relèvement du taux d’usure
Les seuils du taux d’usure, qui représentent un tiers de plus que les taux des crédits accordés les trois mois précédents ont atteint de nouveaux sommets records à partir du 1er juillet. Ils ont augmenté de 4,11 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans, de 4,84 % pour les emprunts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et de 5,09 % pour les crédits sur 20 ans ou davantage. C’est ce qu’a calculé la Banque de France dans un avis du 27 juin, publié le surlendemain au Journal officiel.
Destinés à prévenir le surendettement, ces seuils plafonnent le coût total d’un crédit, matérialisé dans le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci inclut, outre le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier susceptibles d’être exigés par la banque, les éventuels honoraires de courtage ou encore les primes dues au titre de l’assurance-emprunteur.
Alors ? Bonne nouvelle cette relève du taux d’usure ? Oui et non. Si elle donne quelques jours de répit en début de mois pour passer des dossiers de demande de crédit, elle ne règle pas pour autant la situation de blocage du marché.
3. La baisse des prix de l’immobilier
Entre le 1er janvier et le 30 juin, les prix des biens anciens ont diminué de 0,4 % en moyenne dans le pays, indique « Meilleurs Agents » dans une étude récente. Mais cette baisse n’est pas suffisante pour compenser la hausse des taux et ne concerne pas toutes les régions et tous les types de biens. Dans le neuf, par exemple, les prix des matériaux ont augmenté ainsi que la difficulté d’obtention des permis de construire sans compter la rareté du foncier. Ainsi le primo accédant ou l’investisseur qui envisage une acquisition en vue d’optimisation fiscale est souvent obligé de revoir ses prétentions à la baisse. Ceci dit, de nombreux promoteurs ont également revu à la baisse leur marge et proposent de prendre à leurs charges certains frais d’acquisitions (frais de notaire, TVA…) et/ou travaux d’améliorations (cuisines, salle de bain…).
4. Stratégie patrimoniale
Les conséquences du contexte actuel sont :
- Un coût total du crédit plus élevé
- Un accès au crédit plus difficile
- Une baisse du pouvoir d’achat immobilier voire du pouvoir d’achat global, le reste à vivre étant aussi directement impacté.
Avec des efforts d’épargne de plus en plus élevés, pour l’investisseur, la stratégie patrimoniale envisagée demeure fragile si elle n’est pas surévaluée dès le départ. Le plan de financement doit donc être le plus large possible quitte à attendre que les ressources soient plus importantes (par exemple : prime, donation ou héritage à venir ou encore fin d’un crédit, remboursement d’une créance, déblocage d’un investissement à venir…)
Pour l’acquéreur d’une Résidence principale, il y aurait peut-être moins intérêt à attendre. En effet, d’un côté le coût du crédit continue à augmenter sans entrée de loyers pour compenser et de l’autre, le prêt à taux zéro (PTZ) va être recentré.
En tout cas, quel que soit votre profil, si vous souhaitez augmenter vos chances d’obtenir un crédit, vous devrez :
- Constituer un apport personnel important,
- Maintenir un niveau d’endettement raisonnable (respecter la règle des 33 % d’endettement maximum)
- Veiller à ne pas accumuler trop de crédits à la consommation
Négocier les conditions de crédit [réduction des frais de dossier, modulation des échéances…] même si la marge de manœuvre est plus étroite, aujourd’hui.
La reprise de l’activité du crédit immobilier dépendra notamment de l’évolution des taux d’intérêt et des politiques mises en place par les banques. Il faut donc rester attentif aux annonces des différents établissements financiers et aux décisions prises par la BCE pour anticiper les tendances du marché et adapter sa stratégie en conséquence. Préparez en amont votre acquisition avec votre Coach Patrimonial !
